미국에 자녀 교육이나 살기위해 투자용 혹은 주거용으로 주택을 구입하고 싶은 한국에 계신분들을 위해 안내드립니다.
그동안의 많은 고객분들의 주택 투자 및 관리를 통해 얻은 노하우로 빠르고 정확하게 컨설팅 해드리겠습니다.
미국내 부동산 취득 자격은 외국인에게 제한을 두고 있지 않습니다. 다만, 융자시 최소 40%의 다운을 요구한다는 사항이 다를 뿐 입니다.. 이는 소셜넘버가 없고 융자사에서 심사할 근거인 크레딧 점수가 없다는 이유때문에 필요한 최소 요구 금액으로서 물론, 현금으로 구입을 할 경우는 고려하지 않다고 되는 사항입니다.
한국에서는 지난 2006년1월6일 재정경제부가 해외 부동산 취득 요건을 대폭 완화하여 일반 시중은행을 통하여 부동산 구입용 자금 유출이 보다 자유로워져서 해당 은행에서 필요한 서류를 제출하여 자금을 송금하고, 취득 후 보고하는 것으로 절차가 단순하게 바뀌었는데, 이에 대한 자세한 사항은 거래 은행에서 제공받는 것이 정확합니다.
취득 이유
개인에 따라 모두 다르겠지만 다음 몇가지로 나누어집니다.
- 이민
- 취업: 합법적인 취업 비자로 입국하여 거주 목적으로 취득 (H1,L1)
- 주택투자: 개인적인 투자 목적으로 구입후 세를 놓아 일정 기간후 다시 처분하는 목적
- 교육: 최근 가장 많은 관심사로서 자녀의 비자 문제에 대해서는 별도로 해결하여야 할 사항 (F1, F2 비자)으로 미국내 사립학교에서 I-20 입학허가서를 받고 한국에서 유학비자를 받아 입국후 주거용으로 주택을 구입하는 경우.
- 사업투자: E1, E2 비자를 통하여 자녀가 공립학교에 다닐 수 있는 자격을 갖추는? 목적으로 입국하여 주거 부동산 취득하는 경우.
융자
위에서 언급한대로 40%정도의 다운으로 주거용 부동산을 취득할 수 있는데, 주택 금액에 따라 더 많은 다운을 요구할 수 있다. 융자액이 100만까지라면 40% 정도로 쉽게 승인이 되고 그 이상 융자액일 경우는 5~10%정도 추가 다운이 요구될 수 있습니다. 상환은 외국인의 경우 15년이나 30년 고정은 허락되지 않고 보통 3~5년 변동 금리 상품으로 한정되고 있다. 현실적으로, 내국인 역시 대부분 변동 금리 상품을 선호하고 있는 사정이기 때문에 특별히 불리하다고는 볼 수 없습니다.
취득세
미국에는 부동산 취득세가 없습니다.
재산세
주마다 부동산 재산세 요율이 모두 다르다.
세금의 종류
미국의 세금체계는 과세자에 따라 연방, 주, 카운티, 시 등으로 나뉘어지며 납세자는 법인과 개인으로 구별된다. 세금은 개인소득세,재산세, 영업세로 구별할 수 있다.
-개인 소득세: 매년 1월1일부터 4월 15일까지 지난 한해동안의 총수입에 따른 세금 보고를 하게 된다. 연방정부(Form 1040과 보조서류)와 주정부별로 개인이 직접 작성해도 되고 공인회계사에게 대행시킬 수 있다.
-재산세 (Property Taxes): 카운티의 재산 평가관에 의해 매년 일정한 날짜를 기준으로 한 재산(현금, 건물, 비품, 재고 등)에 대한 재산세가 부과되는데 각 지역 마다 세율이 다르다.
-영업세(Business taxes): 개인사업을 하려면 해당 카운티에 등록을 해야 한다. 매년 4월 15일까지 판매실적에 따라 세금을 내야 한다.
부동산 소개비
미국에서 부동산 거래시 소개비는 모두 판매자가 부담하게 됩니다. 집을 구매하시는 분은 소개비가 없습니다. 판매자는 셀러에이전트와 바이어에이전트에게 6%정도 지급합니다.
부동산 취득비용
필요한 다운 금액에 에스크로 비용, 융자비용등이 추가되는데 주택가격및 융자금에 따라 차이가 있다. 5천 ~ 만불 정도로 예산을 잡으면 무난합니다.
주택의 종류는 아래와 같습니다.
a. 단독주택
? Association 이 있는 단독 주택: 게이트 (입구 관리인 정문) 이 있을 수도 있고 없? 을 수도 있지만 같은 단지내 사용할 수 있는 시설 (수영장등)이 있고 공동구역은 협회에서 관리를 하게 된다. 관리비는 단지마다 틀리며 $100 정도에서 수백달러까지 다양하다.
-Association이 없는 단독 주택: 완전 100% 단독주택으로 모든 관리를 집 주인이 해야 하지만 추가로 부담해야 할 관리비가 전혀 없다.
b. 콘도/Townhouse
한국내 아파트나 빌라를 생각하면 된다. 모두 관리비가 있고 실외 부분에 대해서는 관리사무실에서 해결하지만 실내부분은 집 주인 몫이다. 일반적으로 수영장및 자꾸지등 공동 시설이 많다. 관리비는 $100 에서 $200 정도.
c. 아파트
미국에서의 아파트개념은 한국과 달라서 모두 임대용 거주지를 의미한다. 콘도형식이지만 단지 전체가 모두 임대용일때 이것을 미국에서는 “아파트”라 부르며 개인 거래용이 아닙니다.
부동산 취득절차
한국내에서 웹사이트를 통해, 그리고 이곳 에이전트를 통해 정보를 교환하고 주택을 선정하여 본인이 없이도 구입은 가능하지만, 최소한 최종 결정 이전에 현지를 방문하여 직접 주택을 살펴보시기를 권장한다. 처음 계약시 주택 가격의 3% 정도를 계약금으로 지불하고 오퍼를 쓰게 되는데,이 계약금(개인 수표)은 당장 현금화 되지 않고 계약이 체결되고 난 후에야 Escrow회사로 넘겨지게 된다. 계약이 이루어지지 않으면 반환됩니다.
계약만 체결되면 보통 30일 정도 소요되는 Escrow기간동안 현지에 체류할 필요는 없고, Escrow종료일 1주일쯤 전에, 필요한 다운 페이먼트 금액을 가지고 융자 서류에 사인을 하여야 한다. 융자 최종 서류는 본인 공증을 받아야 하기 때문에 이 시기에는 본인이 현지에 있어야 합니다.
Escrow란?
안전구매를 위한 매매보호 장치로서, 계약이 체결된 후 계약에 의해 모든 진행을 대행하는 제3기관을 의미한다. 모든 계약서및 융자서류, 계약금 집문서등등 전반적인 실제 업무가 이곳의 통제하에 이루어지는데 그 비용은 셀러, 바이어가 공평히 부담한다. 비용은 주택가의 0.2% + $500 정도로서, 100만달러 주택의 경우 1000000? x 0.002 + 500 = $2500 가 된다.
렌트를 구하시는분들이 알아야할 몇가지 사항.
집을 구해보신분들은 경험 하셨겠지만 얼마나 힘들고 많은시간을 투자해야만 마음에 맞는 집을 구하게 되는지 아실겁니다. 그렇다고 부동산회사에서 소개받으면 좋겠지만 소개비가 만만치 않아서 포기하고 발품팔아서 어렵게 구해보신 그런 어려움이 한번씩들은 있으실겁니다 . 또 그렇게 어렵게 구한집에 문제가 있거나 나중에 보증금 문제로 집주인이나 매니지먼트회사 사이에서 불미스러운 일들을 경험하신분들도 있으실 겁니다. 지금 집을 구하시거나 앞으로 구하실분들에게 조금의 도움이 될까하고 주의사항과 참고하실 사항을 알려드립니다.
1. 집은 가능하면 학교나 직장에서 가까운 곳으로 정하세요. 많은분들이 학교나 직장하고의 거리는 나중에 생각하고 싼곳만을 찾아서 조금떨어저 있어도 괜찮겠지하고 구한후에 나중에 후회하고 다시 구하는 분들을 많이 봤습니다. 조금은 비싸도 길거리에서 몇배이상의 시간을 버리시는 것보다는 낫습니다.
2. 렌탈유닛은 메니지먼트 회사나 개인이 놓을수 있으며 기본적으로 서블렛이 아닌이상 렌트기간은 1년을 기준으로 합니다. 집이마음에 들면 Application을 쓰고 크레딧첵을 한후에 Security Deposit을하고 입주할 날짜를 정하면 됩니다. 그러나 많은 경우에 이과정에서 유학생이나 소셜번호가 없는 분들은 Co-Signer 나 Guarantor 를 요구받게 됩니다. 다행히 싸인을 해줄사람이 있으면 좋지만 아무도 없다면 보통 6개월에서 1년까지의 페이먼트를 먼저 내야만 합니다. 랜드로드나 메니지먼트 회사에서 렌트를 할경우 위에 설명한 순서가 기본이며 대부분 본인이나 개런터의 수입이 렌트비의 3배정도가 되야하며 2개정도의 크레딧카드가 있으면 아무문제가 없습니다. 개인이 직접 렌트를 놓는경우에는 대부분의 경우가 생략되고 집주인과의 인터뷰나 Application만으로도 얻는경우가 많습니다. 특히 한국사람이 주인인 경우에는 더욱 더 생락하는경우가 있습니다.
하지만 반드시 주의하실점은 랜드로드나 메니지먼트회사를 통해서 들어간곳은 나중에 집에 문제가 생겼을경우 쉽게 도움을 받을수 있지만 개인이 직접한곳은 쉽게 도움을 받지 못할수있으니까 유의하시구요..
특히 법적으로 Security Deposit은 통상 2달이상 못받게 되어 있으므로 더이상 요구하는곳이 있으면 주의하시길 바라며 Security Deposit 과 Pre-Payment 는 성격상 다른것이기 때문에 착오 없으시기 바랍니다. Pre-Payment 는 본인의 크레딧에 따라 주인이 몇달에서 계약기간 전체기간까지 미리 요구할수도 있으며 이 기간동안 렌트를 내지않는 것입니다. Security Deposit은 임대 보증금으로 렌트를 대신할수 없으며 계약기간이 끝나면 돌려 받는것입니다.
3. 어떠한 경우에도 계약서는 반드시 서면으로 작성하셔야 합니다. 부동산법으로 서면이 아닌 구두상의 계약은 Month to Month계약이 아닌이상 효력이 없습니다. 집을 이사하기전에 Inspection을 하시고 계약서나 별도의 용지에 수리를 요하는 것이나 파손된곳을 적어서 싸인을 받아두고 리스가 끝날때까지 보관하세요.
이것이 없으면 나중에 보증금을 돌려 받을때 반드시 문제가 생깁니다. 나중에 보증금을 돌려받는 문제로 말썽이 많은데 기본적으로 집의상태는 처음에 들어갔을때의 상태와 나올때의 상태가 같아야 합니다. 예를들어 살면서 커튼이나 블라인드를 달았다면 나올때는 떼어놓고 나와야합니다. 그렇지 않으면 나중에 이것을 보증금에서 제하고 줄수도 있습니다. 그러나 상식적으로 살면서 자연적으로 닳거나 때가뭇는것은 제외됩니다.
가장 쉽게 설명하면 페인트 칠을해서 표시가 나지않는것이면 집주인은 법적으로 30일 이내에 보증금 전액을 돌려 주어야 합니다. 만약 집주인이 30일 이내에 보증금을 돌려주지 않거나 이런저런이유로 터무니없는 액수를 요구하면 소비자 보호국이나 지역 부동산협회로 연락하면 도움을 받을수 있습니다.
4. 마지막으로 집을 구하시는 방법에는 본인이 직접 구하거나 부동산회사를 통해서 얻으시는 방법이 있는데 본인이 직접구하시는 방법에는 한국신문이나 광고지의 렌트섹션이나
인터넷에서는 apartmentguide.com 이나 forrent.com, craigslist.com, villagevoice.com등을 통해서 무료로 정보를 얻으실수 있습니다. 부동산 회사를 통해서 얻으시는 방법에는 사시고자하는 지역의 부동산회사에 연락해서 원하시는 크기와 가격,조건들을 알려주면 부동산회사에서는 고객의 조건에 맞는곳을 부동산 수수료 ( 보통 한달 렌트비나 1년 렌트비의 15%정도 ) 를 받고 대신해서 찾아 드립니다. 본인이 직접구하시는 경우에는 부동산 소개비를 절약 하실수 있으나 많은 시간과 발품을 팔 각오를 하셔야합니다. 간혹 신문이나 광고에 “소개비 없음” 이나 “No Fee” 를 볼수있는데 이것은 주인이나 Management 회사에서 소개비를 대신 내주는것으로 집을 구하는입장에서는 부담없이 부동산회사를 통해서 모든 서비스를 받으실수 있습니다. 가격 또한 본인이 직접 구하는것과 차이가 없읍니다. 또한 No Fee 아파트는 새로 지은것이 대부분이어서 Promotion 기간동안 한달에서 두달가량의 Free Rent 가 있는곳이 많으므로 부동산중계인과 상의하심이 좋을듯합니다.
그외에 부동산에관해서 궁금한점이나 고민 있으시면 언제든지 문의하세요.